Ten artykuł czytasz w ramach bezpłatnego limitu

Kiedy wspomina się o mieszkaniu, gdy się je opisuje, bardzo często pisze się o metrach kwadratowych, o kupowaniu powierzchni. To niezbyt trafna forma opisywania mieszkania, lepiej nadaje się do opisu magazynu. Bardziej trafne jest dość często używane sformułowanie: własne M. Po M dodaje się liczbę: 1, 2, 3, 4... zależnie od liczby pokoi. W taki sposób za jednym zamachem opisuje nie tylko rozmiar, ale też funkcjonalność mieszkania, a ta bywa bardzo często ważniejsza niż jego powierzchnia – szczególnie gdy mowa o komforcie i jego stosunku do ceny.

Więcej przestrzeni

„Czy ktoś z moich znajomych zna może jakieś mieszkanie na sprzedaż w naszej dzielnicy? Takie o powierzchni między 40 a 70 m kw.?” – zapytała jednak z użytkowniczek Facebooka. Prośba wzbudziła spore rozbawienie, bo taki rozstrzał niewiele mówi o preferencjach poszukującego lokum. Dopiero po dodatkowych wyjaśnieniach okazało się, że chodziło o dwu-, trzypokojowe mieszkanie. Skąd się wziął rozstrzał w powierzchni? „Odwiedzałam wiele mieszkań. Niektóre były naprawdę duże, ale te dwa pokoje, które miały, nie nadawały się dla moich potrzeb. Mnóstwo powierzchni zajmował korytarz, a pokoje były tak połączone, że nie dało się zapewnić prywatności w sypialni” – wyjaśniała.

Wniosek: dobre rozplanowanie może mieć ogromny wpływ na cenę mieszkania.

– Obniżanie kosztów mieszkania po stronie dewelopera często pociąga za sobą pokusę ograniczania jakości. Firmy starają się „wcisnąć” jak najwięcej mieszkań na posiadanej działce – mówi Maciej Ster, współzałożyciel firmy deweloperskiej Miastologia. – Zmorą współcześnie oferowanych mieszkań (nie tylko w Polsce) jest więc ich słabe doświetlenie, brak ustawności, kłopot z przewietrzaniem i niepotrzebna powierzchnia, która nie wnosi żadnej funkcji, a jedynie podnosi cenę. To skutek podejścia, które zakłada najpierw projektowanie możliwie największej kubatury budynku, jaka tylko zmieści się na działce, a samych mieszkań dopiero na końcu procesu – wylicza.

Więcej światła

Takie podejście prezentuje też firma Henniger Investment. Budynki planowane na działkach leżących na tyłach dawnego Motelu Krak są tak rozmieszczone, by żadne z mieszkań nie było odcięte od światła słonecznego. Każde ma okna skierowane przynajmniej na dwie strony świata, a mieszkania na parterze mają gwarantowany widok na słońce krążące po niebie, jeśli tylko nie zasłaniają go chmury. Zasłony mogą być na tym osiedlu elementem niezbędnym dla osób, które nie lubią być budzone przez wschodzące słońce. Budynki o wysokości 13 lub 16 metrów znajdują się od siebie w takiej odległości (często 40 czy nawet 60 metrów), że nie ma szans, by jeden z nich rzucał cień na drugi. Taki rozkład powoduje też, że między budynkami zapewniona jest stała wymiana powietrza. Mieszkania na osiedlu Mieszkaj w Mieście są też wyższe niż standardowo oferowane na rynku – od podłogi do sufitu mają od 2,6 do 2,8 metra, dzięki czemu przyszli mieszkańcy będą mieli poczucie swobody i przestrzeni także wewnątrz budynków.

Precz z korytarzami

– W Polsce przez kilkanaście lat architekci robili mnóstwo błędów. Na przykład w taki sposób projektowali budynki, że mnóstwo powierzchni tracili na korytarze. Potem za wykończenie tych korytarzy trzeba było zapłacić, często więc były przygotowywane z materiałów niskiej jakości, żeby nie podnosić ceny mieszkań. Powstawały nieprzyjazne, ciemne pomieszczenia, o które nikt nie chciał dbać – mówi Robert Moritz, deweloper budujące osiedle Siewierz-Jeziorna.

Inny krakowski deweloper nazywa korytarze w blokach mieszkalnych zmorą. – Ze względów przeciwpożarowych trzeba było w nich montować drzwi. Proszę sobie wyobrazić rodzica z wózkiem, który zanim dojdzie do mieszkania, musi otworzyć takich drzwi dwoje, czasem troje. To irytujące. Gdy tylko zorientowaliśmy się, szybko zleciliśmy projektantom odejście od korytarzy – mówi przedstawiciel krakowskiej firmy.

Warto wchodzić „na gotowe”

Zdaniem Moritza, innym grzechem architektów były wymiary pomieszczeń. – Trudno było znaleźć łazienkę czy kuchnię, w której nie trzeba przycinać flizów. Przez to trzeba było kupować więcej płytek, niż potrzeba – wspomina. – Później do takich niewymiarowych kuchni i łazienek trudno było dokupić meble, które pasowałyby bez przycinania lub zostawiania luk przy ścianach. To znowu oznaczało większe wydatki nie tylko dla użytkownika, ale także wykonawcy, który chciałby oferować wyposażone mieszkania.

– Nabywcy, chcąc obniżyć cenę, biorą na siebie trudy samodzielnego wykańczania. Wykańczanie takie trwa zazwyczaj dwa razy dłużej i kosztuje dwa razy więcej w stosunku do wstępnych szacunków – dowodzi Maciej Ster z Miastologii. – Postanowiliśmy rozwiązać problem, oferując mieszkania wyłącznie wykończone, ale w taki sposób, żeby dać funkcjonalną podstawę, na której każdy zastosuje własne rozwiązania estetyczne.

W ten sposób łazienki, a szczególnie kuchnie w oferowanych mieszkaniach przygotowane są pod meble o standardowych rozmiarach określonego producenta. Klienci wybierają wyłącznie rodzaj wykończenia. Dzięki temu koszty są znacznie niższe, a po przeprowadzce niemal od razu mieszka się w budynku, w którym zewsząd nie dochodzą odgłosy prac wykończeniowych.

Jakość...

Podobnie myślą również w firmie Henniger, która swoje wnętrza projektowała, uwzględniając najpopularniejsze rozmiary mebli i sprzętów AGD, zaś rozplanowanie wnętrz było tak pomyślane, by zminimalizować koszty materiałów. – Krótkie przedpokoje i korytarze się u nas pojawiają, ale głównie w większych mieszkaniach, które oferujemy. Dzięki temu jesteśmy w odpowiedni sposób rozplanować sypialnie i łazienkę, jednocześnie zapewniając możliwość rozdzielenia przestrzeni intymnej od tej, do której zapraszamy gości – mówi Szymon Domagała, prezes Henniger Investment.

Jego firma skupiła się nie tylko na samych mieszkaniach, ale także na innych funkcjach, które powinny znaleźć się na dobrze pomyślanym osiedlu. – Zakładamy, że spora część naszych klientów to mogą być osoby młode, a więc często planujące dzieci, lub tacy, którzy już je mają. Poruszanie się z wózkiem musi być łatwe zarówno na samym osiedlu, jak i w budynku. Takie podejście daje też komfort ludziom z dużymi zakupami albo osobom starszym – mówi Domagała. W ramach swej oferty Henniger proponuje więc seniorom mieszkania na parterze, pomyślane specjalnie o nich. Klatki schodowe zaś są na tyle szerokie, by bez kłopotu można na nich przenosić bagaże czy zakupy.

...i inne „drobiazgi”

Henniger stawia też na jakość materiałów. Często zdarza się przecież, że piękny, jasny budynek po kilku latach jest brudny i w niczym nie przypomina tego, do którego się wprowadzaliśmy. Klinkierowe elewacje, stosowane na osiedlu MwM, mają zapewnić łatwość utrzymania czystości. Ze względu na estetykę firma umożliwia montaż klimatyzatorów tylko na dachu. Tam przygotowano specjalne miejsca, by uniknąć szpecenia elewacji przez urządzenia przyklejone do ścian budynku. Równie ważne, choć widoczne dopiero na rachunkach za zużytą energię, jest też stosowanie wysokiej jakości materiałów izolacyjnych, choćby trójszybowych okien, które pozwalają stosunkowo tanio utrzymać stałą temperaturę.

Deweloper pomyślał też o systemie identyfikacji, który pozwoli odnaleźć się gościom lub nowym mieszkańcom. Każdy budynek i jego pomieszczenia techniczne mają zaprojektowany indywidualnie system identyfikacji, dzięki czemu poprawiona jest też jego estetyka – to nie będą nudne betonowe ściany.

Koniec z dźwiganiem plastikowych toreb. Wózki na zakupy będą dostępne przy każdej klatce schodowej i pozwolą na przewiezienie zakupów pod drzwi mieszkania.

Elementem wyróżniającym osiedle w Bronowicach będą też „drobiazgi", których nigdzie indziej nie znajdziecie. Zakupy zapełniające cały bagażnik będzie można przewieźć z garażu wózkami – przy każdej klatce schodowej przygotowano dla nich miejsce, będą dostępne cały czas. A kiedy trzeba będzie umyć auto? Można albo pojechać na myjnię i stanąć w kolejce, albo zrobić to samemu na osiedlu. MwM będzie mieć stanowisko przygotowane do mycia auta – w miastach na ulicy tego robić nie wolno.

Partner akcji: mieszkajwmiescie.pl, Henniger Investment

Jak wybrać mieszkanie? Przeczytaj poradnik

Czytaj ten tekst i setki innych dzięki prenumeracie

Wybierz prenumeratę, by czytać to, co Cię ciekawi

Wyborcza.pl to zawsze sprawdzone informacje, szczere wywiady, zaskakujące reportaże i porady ekspertów w sprawach, którymi żyjemy na co dzień. Do tego magazyny o książkach, historii i teksty z mediów europejskich. Zrezygnować możesz w każdej chwili.